Self check-in e keybox negli affitti brevi: cosa si può fare oggi

Keybox sì, keybox no. Negli ultimi due anni le regole sul self check-in negli affitti brevi sono cambiate più volte, tra circolari del Ministero dell’Interno e sentenze. Facciamo ordine: cosa è obbligatorio, cosa non si può più fare e come organizzare un arrivo comodo per l’ospite e in regola per te.

Aggiornato al 12 ottobre 2026. La materia è in evoluzione e alcuni Comuni hanno regole proprie: prima di cambiare il tuo modo di fare check-in, verifica con la tua Questura, il tuo Comune o un professionista.

Cosa dice la legge

La regola di base è l’articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS): chi dà alloggio può ospitare solo persone munite di un documento d’identità e deve comunicarne le generalità alla Questura entro 24 ore dall’arrivo (subito, per soggiorni inferiori alle 24 ore). La comunicazione avviene attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. L’obbligo vale per tutti, anche per chi affitta una sola casa in forma non imprenditoriale.

La storia in tre date

1. 18 novembre 2024. Una circolare del Ministero dell’Interno chiarisce che l’identificazione va fatta “de visu”, cioè vedendo l’ospite. Il check-in gestito solo a distanza, con invio dei documenti e accesso tramite keybox o serratura elettronica, viene considerato non conforme.
2. 27 maggio 2025. Il TAR del Lazio annulla la circolare, accogliendo il ricorso di un’associazione di gestori. Per alcuni mesi il self check-in torna possibile.
3. Novembre 2025. Il Consiglio di Stato ribalta la decisione del TAR e conferma l’obbligo di verificare l’identità dell’ospite. Allo stesso tempo, secondo le letture più diffuse della sentenza, apre alla verifica a distanza con strumenti che permettano di controllare in tempo reale che la persona corrisponda al documento.

Cosa non si può fare

• Farsi mandare la foto del documento e lasciare le chiavi in una keybox, senza mai vedere l’ospite.
• Inviare il codice della serratura elettronica senza alcuna verifica dell’identità al momento dell’ingresso.
• Saltare la comunicazione ad Alloggiati Web, o farla in ritardo.

Cosa si può fare

Accoglienza di persona

Resta la soluzione più semplice e sicura dal punto di vista delle regole. Non devi essere tu: può farlo un collaboratore, un co-host o un servizio di accoglienza. È anche il momento migliore per fare una buona impressione.

Verifica a distanza in tempo reale

È la strada indicata da chi legge la sentenza del Consiglio di Stato in modo più aperto: una videochiamata o un videocitofono al momento dell’arrivo, in cui l’ospite mostra il documento e tu verifichi che corrisponda alla persona. Solo dopo dai accesso alla casa. Tieni presente che su questo punto manca ancora una disciplina dettagliata: prima di adottarla come metodo abituale, chiedi conferma alla tua Questura.

E la keybox?

Secondo diverse letture, la keybox in sé è solo un modo per consegnare le chiavi: il problema è usarla al posto dell’identificazione. Attenzione però alle regole locali: alcuni Comuni, come Firenze, vietano le keybox sulle facciate e sugli spazi pubblici a prescindere dalle regole nazionali. Controlla il regolamento del tuo Comune e quello del condominio.

Come rendere l’arrivo comodo, anche senza self check-in

Molti host usavano il self check-in per comodità, non per evitare i controlli. Buona parte di quella comodità si può mantenere:

• Manda le informazioni prima. Indirizzo, parcheggio, come trovare il portone, orario di arrivo: se l’ospite sa già tutto, l’incontro dura cinque minuti.
• Raccogli i dati in anticipo. Puoi farti inviare i dati dei documenti prima dell’arrivo per preparare la comunicazione; la verifica dell’identità la fai all’ingresso.
• Metti la guida della casa in un QR code. Wi‑Fi, istruzioni, regole e consigli: l’ospite trova tutto dal telefono e tu non devi spiegare ogni cosa a voce. È quello che fa Homazing Concierge; nella guida al welcome book digitale trovi lo schema di cosa scrivere.
• Organizza gli arrivi tardivi. Concorda una fascia oraria, prevedi un supplemento per gli arrivi notturni o affidati a un servizio di accoglienza.

Gli altri obblighi all’arrivo

• Alloggiati Web: comunicazione entro 24 ore dall’arrivo.
• Imposta di soggiorno, dove prevista dal Comune.
• Comunicazione dei flussi turistici alla Regione, a fini statistici, secondo le regole regionali.
• CIN esposto all’esterno e indicato negli annunci: ne parliamo nella guida al CIN per gli affitti brevi.

Domande frequenti

Posso farmi mandare il documento su WhatsApp?

Puoi usarlo per preparare la registrazione, ma da solo non basta: serve verificare che chi entra in casa sia la persona del documento.

Devo essere presente io?

No. Può occuparsene una persona di tua fiducia o un servizio professionale.

Cosa rischio se non comunico gli ospiti alla Questura?

La violazione dell’articolo 109 del TULPS è un reato, punito con l’arresto fino a tre mesi o con un’ammenda. È un obbligo da non sottovalutare.